Loi Jeanbrun 2026 : tout comprendre sur le nouveau dispositif d’investissement locatif

Depuis le 21 février 2026, un nouveau dispositif fiscal permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’un mécanisme d’amortissement fiscal : le dispositif « Relance logement », plus couramment appelé « loi Jeanbrun ».

Destiné à encourager l’investissement locatif et à développer l’offre de logements disponibles à la location, ce nouveau dispositif peut représenter une opportunité à étudier pour les particuliers souhaitant se constituer un patrimoine immobilier.

Mais comment fonctionne-t-il ? Quels logements sont concernés ? Quelles sont les conditions à respecter ? Et pourquoi le logement neuf peut-il être intéressant dans le cadre de ce dispositif ?

Qu’est-ce que la loi Jeanbrun ?

La loi Jeanbrun, officiellement appelée dispositif « Relance logement », a été instaurée par la loi de finances pour 2026.

Son objectif est de favoriser l’investissement locatif des particuliers afin d’augmenter le nombre de logements proposés à la location.

Contrairement à un dispositif reposant uniquement sur une réduction d’impôt, le dispositif « Relance logement » permet au propriétaire bailleur de bénéficier, sous conditions, d’une déduction au titre de l’amortissement du logement sur ses revenus fonciers.

Le dispositif est ouvert aux particuliers, sans condition de ressources pour l’investisseur. En contrepartie, plusieurs conditions doivent être respectées, notamment concernant le logement, la durée de location, le niveau de loyer et les ressources du locataire.

Quels logements sont concernés ?

Le dispositif concerne les logements situés en immeuble collectif.

Dans le neuf, sont notamment concernés les logements neufs ou acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA). Le dispositif peut également s’appliquer aux logements que le contribuable fait construire.

Certains logements anciens peuvent également être concernés lorsqu’ils font l’objet de travaux répondant aux critères prévus par la réglementation.

Pour être éligibles, ces logements anciens doivent notamment avoir fait ou faire l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf, ou de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et répondant aux critères d’une réhabilitation lourde prévus par la réglementation.

Quelles sont les principales conditions ?

Pour bénéficier du dispositif « Relance logement », plusieurs conditions doivent être respectées.

1. Investir dans un logement éligible

Le logement doit notamment être situé dans un bâtiment d’habitation collectif.

Dans le neuf, l’acquisition peut notamment être réalisée en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

2. Louer le logement comme résidence principale

Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale du locataire.

Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant une durée minimale de 9 ans.

La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou l’acquisition du logement si celle-ci intervient après l’achèvement.

3. Respecter les plafonds de loyer et de ressources

L’investisseur doit respecter les conditions de location prévues par le dispositif, notamment les plafonds de loyers et, selon le niveau de location choisi, les plafonds de ressources du locataire.

Le dispositif distingue trois niveaux de location :

• location intermédiaire ;
• location sociale ;
• location très sociale.

Les plafonds applicables dépendent notamment de la localisation du logement et du niveau de location choisi.

4. Déclarer les revenus au régime réel

Le bénéfice du dispositif implique une déclaration des revenus locatifs au régime réel des revenus fonciers.

Le régime micro-foncier n’est pas compatible avec le dispositif « Relance logement ».

5. Respecter les conditions liées au locataire

Le logement doit être loué de manière effective et continue à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire et qu’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.

Quel est l’avantage fiscal de la loi Jeanbrun ?

Le principal intérêt du dispositif repose sur l’amortissement fiscal du logement.

Concrètement, une partie du prix d’acquisition du bien peut être déduite chaque année des revenus fonciers, dans les conditions prévues par la loi.

Pour un logement neuf ou acquis en VEFA, le taux d’amortissement est fixé à :

L’amortissement ne porte pas sur la valeur du foncier. Pour le dispositif, celle-ci est estimée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais.

Le plafond annuel de déduction au titre des amortissements est fixé à 8 000 € par foyer fiscal. Ce plafond peut être majoré de 2 000 € ou de 4 000 € lorsque les conditions relatives à la location sociale ou très sociale sont remplies, permettant ainsi d’atteindre 10 000 € ou 12 000 € par an.

Il ne s’agit donc pas d’une réduction d’impôt immédiate : le mécanisme intervient dans la détermination du revenu foncier imposable.

L’intérêt réel du dispositif dépend donc de la situation de chaque investisseur, notamment du prix du bien, de son financement, du niveau de loyer, de sa fiscalité et de son projet patrimonial.

Pourquoi investir dans le neuf avec la loi Jeanbrun ?

Au-delà de l’avantage fiscal, le choix du logement reste essentiel dans un investissement locatif.

Un logement pensé pour les besoins actuels

Les logements neufs sont conçus selon les normes et exigences actuelles en matière de confort, de performance énergétique et d’usage.

Moins de travaux à prévoir

À l’acquisition, un logement neuf ne nécessite généralement pas les mêmes travaux de rénovation qu’un logement ancien. Cela peut permettre à l’investisseur de mieux anticiper son budget et ses dépenses.

Un patrimoine à envisager sur le long terme

Un investissement immobilier ne repose pas uniquement sur sa fiscalité.

L’emplacement, la qualité du logement, son environnement, la demande locative et son potentiel à long terme restent des critères essentiels.

Loi Jeanbrun : pour quel type d’investisseur ?

Le dispositif peut notamment intéresser les particuliers qui souhaitent :

• se constituer progressivement un patrimoine immobilier ;
• générer des revenus locatifs ;
• préparer un projet patrimonial à long terme ;
• investir dans un logement neuf ou en VEFA ;
• bénéficier, sous conditions, du mécanisme d’amortissement prévu par le dispositif.

Chaque projet reste toutefois unique. Avant toute décision, il est recommandé d’étudier sa situation personnelle, son financement et l’ensemble des caractéristiques du bien envisagé.

Jusqu’à quand peut-on bénéficier du dispositif ?

Le dispositif « Relance logement » s’applique aux acquisitions de logements réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions prévues par la réglementation.

Les investisseurs disposent donc de plusieurs années pour étudier et concrétiser un projet éligible.

Et si la rentrée était le moment de réfléchir à votre projet immobilier ?

La rentrée est souvent l’occasion de faire le point sur ses projets et de se fixer de nouveaux objectifs.

Pour les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier, le dispositif « Relance logement » constitue une nouvelle piste à étudier en 2026.

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